我职业生涯给客户做出的最高回报，不是在 Johns Creek，也不是在 Suwanee。
是 Marietta 一套八十年代末的三房，31 万上下买的。
2022 年秋天买入，整整一年后以接近 40 万卖出。十二个月，涨 28.7%。
我在 Marietta 成交了 17 笔。这一笔是异常值——但这个异常值说明了一件关于这个市场的真事。
Marietta 为什么不一样
Marietta 有一样东西，亚特兰大北边几乎别处都没有了：在一个大家真心愿意住的县里，还有 30 万以下的真房源。
我在 Marietta 最低的一笔不到 23 万——一套三房小屋。那个小区我做过两套。Turtle Rock 同一条路上我也做过两套，价差大约 11 万，前后隔了五年。
同一个小区能买两次，你就不用再猜这个小区了。
32 万以下这一档
Scripps Cottages、Hollydale、The Village、The Bluffs at Milford Woods、Turtle Rock、Oaks on Piedmont。
小房子，1971 到 1990 年建的，两到三房，很多是 1100 到 1600 尺。
不好看。但这是北部都会区效率最高的租金单位。第一次做投资的客户问我从哪儿开始，我基本都指这里。
35 万–45 万这一档
Arbor Forest、Cedar Forks、Highpointe North、Townes at Marietta、Glens at Powers Ferry。
三到四房，1977 到 2022 年，含联排。想自住不是出租的买家，一般落在这一档。
50 万以上
Shaw Ridge、Fairview Farm、Highland Park。我在这儿成交过 51.2 万、62 万、67 万。
不同的市场，不同的买家，而且说实话，Marietta 的优势不在这一档。
那笔 28.7% 是怎么成的——以及我为什么不会跟你保证还有下一笔
三个条件同时凑齐了。我要说清楚，因为其中两个现在已经没有了：
- 那房子的定价是按它的状况定的，不是按位置定的。 需要动工，把自住买家吓跑了——我们敢接，是因为那个小区我已经成交过，知道收拾完能卖多少。
- 它是卖进 2023 年那个市场的——那时候 Cobb 40 万以下还有人抢。
- 客户愿意持有十二个月，而且愿意真的去做那个工程。
第 1 条在 Marietta 现在还会出现。第 3 条取决于你。
第 2 条，2026 年没有了。
谁拿 2022–2023 年那个 28% 的回报给你看，还暗示你现在能复制——他是在卖你东西。
我现在对一套买得好的 Marietta 房子（25 万–32 万）的预期是：第一个月就有正现金流，升值当奖金，不写进你的测算里。
一个没人提的 Cobb 注意事项
Marietta 的地址，学区差别极大，街与街之间的状况差别也极大。隔六个街区的两栋房子，租客群体可能完全不同。
这不是一个你能在外州对着表格买的城市。
这些街我是走过的。如果你远程买房，这恰恰是你付 agent 钱要买的东西——如果你的 agent 不肯去街上站一站，换一个。
常见问题
进入 Cobb 县投资房市场，最便宜的入场点是哪里？
Marietta。我在那里的成交最低是不到 23 万美元的三房小屋。32 万以下这一档包括 Scripps Cottages、Hollydale、The Village、The Bluffs at Milford Woods、Turtle Rock、Oaks on Piedmont，多为 1971–1990 年建的 1100–1600 平方英尺房屋。
Marietta 的投资房，什么样的回报是现实的？
我经手的一套房 2022 年以 31 万上下买入、2023 年以接近 40 万卖出，十二个月 +28.7%。但那个结果依赖 2023 年的市场条件，现在已经没有了。2026 年在 25 万–32 万买入，现实的预期是第一个月起就有正现金流，升值当额外收益，不写进测算。
Tina Jingru Sui 隋静儒 · Associate Broker, TJS Team · Keller Williams Atlanta Partners · 中英双语 · (404) 375-2120 · [email protected]
